|
To, co zapisane w księdze wieczystej, powinno się zgadzać z tym, co w rzeczywistości.
Bywa jednak, że w księdze panuje bałagan, urzędowo zwany nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości. Mieszkania czy domu nie można wtedy sprzedać ani darować.
Nie można też nim zabezpieczyć kredytu bankowego ani rozpoczęć żadnej inwestycji.
Gdy nieuregulowany stan prawny ma gospodarstwo rolne, jego właściciel nie może się starać o dopłaty z UE.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak nie zgodność zapisów w księdze ze stanem faktycznym. Może być też tak, że księga zaginęła lub została-częściowo lub całkowicie - zniszczona. Doświadczył tego na własnej skórze pan Robert. W księdze mieszkania, które chciał kupić, brakowało 12 stron. Gdyby nie pośrednik, którego wynajął do transakcji, pan Robert zrezygnowałby z zakupu. Jak bowiem sprawdzić księgę, która jest niekompletna? Na szczęście działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Na czym ona polega? Wyobraź sobie, że kupiłeś dom od mężczyzny, który podawał się za jego właściciela. Sprawdziłeś w księdze-był tam wpisany. W rzeczywistości jednak właścicielem był kto inny. Twoja umowa jest jednak ważna, bo dokonałeś transakcji na podstawie dokumentów sądowych. Jeden warunek: nie możesz nic wiedzieć o tej niezgodności, bo inaczej rękojmia nie będzie cię chronić. Kto jest winien zamieszania? Najpewniej ten, kto uważa, że jest właścicielem, ale nie zadbał, by być wpisany do księgi. Mógł przejrzeć księgę i w razie stwierdzenia niezgodności złożyć wniosek o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Rękojmia nie działa w przypadku darowizny i wtedy, gdy kupujący działa w złej wierze. Wyłącza ją również wzmianka o wniosku, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości, ujawniony w księdze, jest niezgodny ze stanem faktycznym.
Co to jest księga wieczysta?
U rzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości. Księgi prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Księga zawiera wpisy o prawach rzeczowych do nieruchomości, takich jak: własność, użytkowanie wieczyste, służebność, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w spółdzielni, hipoteka.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
Dział 1 - opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnia;
Dział II - informacje o właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców);
Dział III - wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich. Uwaga! 0 tym, że wpłynął wniosek o wpis, dowiesz się, przeglądając księgę. Na marginesie pojawi się tzw. wzmianka. Upewnij się, czego wniosek dotyczy. Może to być sądowy zakaz sprzedaży nieruchomości do czasu zakończenia sporu rodzinnego albo ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu np. o ubezwłasnowolnienie właściciela.
Dział IV - wpisy hipotek.
Jak założyć księgę wieczystą?
Wniosek o urządzenie księgi wieczystej może złożyć właściciel, ale także notariusz, który sporządza umowę kupna nieruchomości, wierzyciel, który pożyczył pieniądze pod jej zastaw, a także organ administracji (gmina, sąd).
Jak to się robi? Załóżmy, że budowałeś swoje M ze spółdzielnią. W zeszłym miesiącu spółdzielnia wezwała cię, byś odebrał umowę przydziału własnościowego prawa do lokalu. Z umową i zaświadczeniem ze spółdzielni, że nie ma przeszkód prawnych, by księgę założyć, idziesz do sądu wieczystoksięgowego. Na miejscu wypełniasz wniosek i razem z oryginałem przydziału mieszkania składasz go w wydziale właściwym dla twojej dzielnicy lub gminy. Uwaga! Możesz wypełnić wniosek bez wychodzenia z domu. Wystarczy komputer z dostępem do Internetu. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl/formułarzekwshtml)
Hipoteka warszawska
Warszawski sąd wieczystoksięgowy ma sześć wydziałów. Pięć obsługuje stołeczne dzielnice, szósty obejmuje południowe gminy podwarszawskie.
Wydział VI obejmuje Żoliborz, Bielany, Izabelin, Ochotę, Włochy, Ursus i Bemowo; Wydział VU - Mokotów, Ursynów i Wilanów;
Wydział IX - Pragę Płn., Targówek i Białołękę;
Wydział X- Śródmieście i Wolę;
Wydział XI - Górę Kalwarię, Konstancin, Lesznowolę, Piaseczno i Pramów;
Wydział XV - Wawer, Rembertów, Pragę Płd., Wesołą.
Wszystkie wydziały przyjmują wnioski (o wpis, odpis i odbiór odpisów) codziennie, w godz. 8.30-14.30, w poniedziałek do 17. Księgi można przeglądać każdego dnia od 8.30 do 12.30 po okazaniu dowodu osobistego. KK dostępne są formularze wniosków o założenie księgi, wpis do niej i odpis.
Ile kosztuje księga?
Opłaty dzielą się na te o stałej wysokości i takie, których wysokość zależy od wartości nieruchomości. Opłaty stale: 30 zł - założenie księgi; 30 zł - odpis z elektronicznej księgi wieczystej, bez względu na liczbę stron. Uwaga! Takie stawki obowiązują w warszawskim sądzie, w wielu innych sądach nadal obowiązuje opłata za stronę; 40 zł - wpis stały, pobierany przy zakładaniu księgi; ł 80 zł - od skargi na orzeczenie referendarza sądowego; 20 zł-od większości wniosków dotyczących nieruchomości rolnych; ł 500 zł-od wniosku o wpis użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku na tym gruncie.
Opłaty zmienne: Stanowią ułamek tzw. wpisu stosunkowego. Wysokość wpisu reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych.
Cały wpis stosunkowy wynosi: ł do 10 ty s. zł - 8 proc.. nie mniej niż 30 zł: od 10 do 50 tys. zł - 800 zł + 7 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł; ł od 50 do 100 tys. zł - 3,6 tys. zł + 6 proc. od nadwyżki ponad 50 tys. zł; ł od 100 ty s. zł - 6,6 tys. zł + 5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Zgodnie z art. 31 rozporządzenia wpis prawa własności w księdze wieczystej kosztuje jedną piątą wpisu stosunkowego. Przykład Pani Kasia kupiła mieszkanie za 275 tys. zł. Cały wpis stosunkowy od takiej wartości to 15,35 tys. zł. Gdyby pani Kasia kupiła mieszkanie od dewelopera, musiałby zapłacić 3,07 tys. zł. Ale jej lokal to mieszkanie spółdzielcze, dzięki czemu wpis jest czterokrotnie niższy i wynosi 767,5 zł. W księdze dokonuje się wpisów za każdym razem, gdy z nieruchomością coś się dzieje: zmienia się właściciel, pod jej zastaw zaciągany jest kredyt lub pożyczka. Każdy bank, który pożyczy pieniądze na mieszkanie, będzie chciał zabezpieczenia w postaci hipoteki. Wpis hipoteki też kosztuje. 1/20 wpisu stosunkowego przy kredytach hipotecznych na zakup, remont i inne cele mieszkaniowe; 1/10 wpisu stosunkowego przy kredytach innych niż na cele mieszkaniowe i pożyczkach zabezpieczonych hipoteką. Z opłaty zwolnione są kredyty budowlano-hipoteczne na budownictwo mieszkaniowe. Przykład Pan Piotr rok temu podpisał umowę z deweloperem na budowę mieszkania o wartości 350 tys. zł. Miał 150 tys. zł oszczędności. Brakujące 200 tys. zł pożyczył z banku. Póki deweloper nie przeniósł na niego własności mieszkania, nie mogło być ono zabezpieczeniem kredytu. Pan Piotr musiał wykupić ubezpieczenie. Teraz jednak ma już akt notarialny. Notariusz, który go sporządzał, wysłał do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej dla nowego M pana Piotra. Obliczył przy okazji, że opłata sądowa będzie go kosztować 3820 zł, a wpis hipoteki od 200-tysięcznego kredytu - 580 zł. Gdyby zamiast kredytu hipotecznego na budownictwo mieszkaniowe pan Piotr zaciągnął pożywkę hipoteczną (na dowolny cel, ale pod zabezpieczenie hipoteczne), za wpis hipoteki zapłaciłby dwa razy więcej.
UWAGA! Księgi wieczyste są jawne. Korzystanie z nich nic nie kosztuje. Nie wolno ich wynosić na zewnątrz, można je przeglądać jedynie na miejscu. Aby zapoznać się z księgą, trzeba znać jej numer.
UWAGA! Wszystko, co nieaktualne w księdze wieczystej, podkreślone jest na czerwono.
Źródło: Polski Związek Firm Deweloperskich, Katarzyna Klukowska, Krzysztof Daroszewski
inne informacje »»
|
