Czynsz bazowy i czynsz efektywny - w czym tkwi różnica?
Na rynku nieruchomości magazynowych i produkcyjnych spotykamy się z dwoma określeniami czynszu, a mianowicie z czynszem bazowym i efektywnym.
Różnica pomiędzy nimi jest zasadnicza.
Mówiąc o czynszu bazowym mamy na myśli podstawową, miesięczną stawkę wyjściową netto ustaloną przez strony umowy najmu, za wynajmowany obiekt.
Poprzez czynsz efektywny, inaczej nazywany faktycznym, najczęściej rozumiemy czynsz bazowy pomniejszony, poprzez uwzględnienie kilkumiesięcznego zwolnienia z opłat czynszowych za wynajmowaną halę (rent free), która jest pewnego rodzaju zachętą właścicieli dla poszukujących nieruchomości.
Rozważmy następujący przykład:
Firma X jest zainteresowana wynajęciem hali magazynowej o powierzchni 1000 mkw.
Czynsz bazowy za mkw. hali to 3€. Okres najmu to 5 lat. Deweloper w ramach zachęty finansowej proponuje 4 miesięczne zwolnienie z czynszu.
Firma chce wiedzieć, jaki będzie płaciła czynsz rzeczywisty (efektywny) po uwzględnieniu zwolnienia z czynszu.
Czynsz bazowy miesięczny obliczamy w następujący sposób:
1 000 mkw. x 3€ = 3 000 € (miesięczny czynsz bazowy)
Obliczając miesięczny czynsz efektywny wykonujemy następujące działania:
3 000 € x 60 miesięcy = 180 000 € (suma czynszów bazowych za cały okres 5 - letniego najmu)
3 000 € x 4 miesiące= 12 000 € (zaoszczędzone pieniądze ze zwolnienia z czynszu)
180 000 € - 12 000 € = 168 000 € (suma czynszów efektywnych za 5-letni najem po uwzględnieniu zwolnień z czynszu)
168 000 €/60 miesięcy = 2 800 € (miesięczny czynsz efektywny)
Tak więc mięsięczny czynsz bazowy wynosił 3 000 €, zaś miesięczny czynsz efektywny wynosi 2 800 €.
Jak na początku przykładu podano, czynsz bazowy za mkw. hali wynosi 3€. Przeliczając czynsz efektywny na 1 mkw. otrzymujemy:
2 800 €/1 000 mkw. = 2,8 €/mkw. (czynsz efektywny za 1 metr kwadratowy hali).
- Niektórzy deweloperzy jednak, obliczając czynsz efektywny, uwzględniają w nim również innego rodzaju zachęty finansowe, ulgi, ale także dodatkowe koszty jak np. te związane z dostosowaniem powierzchni do potrzeb najemcy. – podkreśla Anna Mazepa, Specjalista ds. Klientów Kluczowych w Jartom, która posiada wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych i doskonale zna stosowane przez deweloperów sposoby wyliczeń. - Aby jak najkorzystniej przeprowadzić transakcję i wynająć halę na najlepszych warunkach, radzimy przeprowadzać cały proces ze wsparciem profesjonalisty, który odpowie na wszelkie nurtujące pytania klienta.
INWESTYCJE RYNKOWE
Firma logistyczna wynajmuje w MLP Pruszków II
Firma logistyczna LDP Logistics Distribution zawarła umowę najmu dotyczącą ponad 4,5 tys. mkw. powierzchni magazynowej w parku MLP Pruszków II (woj. mazowieckie).
Park MLP Pruszków II znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie zagospodarowanego już parku MLP Pruszków I oraz nowo wybudowanego odcinka D autostrady A2.
Park położony jest na działce o powierzchni ponad 67 ha. W ciągu ostatniego roku na terenie parku powstało około 25 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, która w większości została już wynajęta. W bliskich planach jest rozpoczęcie budowy kolejnych 60 tys. mkw.
Wysokości dla JAS-FBG w hali Prologis Park Gdańsk
Od 1 sierpnia 2012 roku gdański oddział logistyki JAS-FBG SA działa w nowej hali magazynowej w kompleksie Prologis Park Gdańsk.
Na 3725 mkw. powierzchni o wysokości składowania (do 11 m) oddział logistyki JAS-FBG S.A. w Gdańsku zajmuje się między innymi przeładunkiem towarów w imporcie i eksporcie drogą morską.
AMW sprzedaje we Wrocławiu działkę pod halę magazynową
Agencja Mienia Wojskowego ogłosiła przetarg na sprzedaż terenu we Wrocławiu o powierzchni prawie 0,3 ha. Działka położona jest w odległości 1 kilometra od lotniska Wrocław-Starachowice. Na gruncie może stanąć magazyn.
Cena wywoławcza nieruchomości to ponad 1,4 mln złotych. Przetarg odbędzie się w 17 września 2012 roku.
Książki w nowej hali w Nadarzynie dla Immo Consulting
Spółka Immo Consulting planuje budowę kompleksu magazynowego w Nadarzynie (woj. mazowieckie). W ramach inwestycji na nieruchomości o powierzchni ok. 3,7 ha powstanie hala o powierzchni 13 tys. mkw.
Hala będzie pełniła funkcję centrum dystrybucyjno-magazynowego książek.
Duńczycy w Rawiczu
Duńska firma projektująca meble Fritz Hansen podpisała przedwstępną umową nabycia nieruchomości w Rawiczu należącej do firmy SEWS Polska. Przedmiotem umowy jest ponad 3-hektarowa działka, na której znajduje się hala produkcyjno-magazynowa z zapleczem socjalnym o powierzchni ponad 8300 mkw., parkingiem na 220 samochodów i miejscem dla sześciu ciężarówek.
Obecnie firma Fritz Hansen czeka na uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń związanych ze zmianą przeznaczenia hali. Po uzyskaniu zezwoleń nastąpi podpisanie umowy końcowej i zakończenie procesu przenoszenia własności.
7 budynków w rejonie Łowicza dla United Oilfield Services
Firma United Oilfield Services rozpoczęła budowę bazy logistyczno-magazynowej z zapleczem administracyjnym, na terenie Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, podstrefy Łowicz (woj. łódzkie). Na ponad 12 hektarowej działce powstanie kompleks 7 budynków o powierzchni 8862 mkw. oraz kubaturze prawie 66 tys. m3. Kompleks będzie pełnił funkcję magazynu centralnego spółki. W halach będzie magazynowany specjalistyczny sprzęt oraz świadczone usługi instalowania, montażu, remontów i przeglądów urządzeń sejsmicznych, wiertniczych i eksploatacyjnych oraz do szczelinowania hydraulicznego.
United Oilfield Services zainwestuje na terenie podstrefy Łowicz co najmniej 35 mln zł.
Rada Ministrów przyjęła projekt powiększenia Tarnobrzeskiej SSE
24 lipca br. Rada Ministrów przyjęła przygotowany przez Ministra Gospodarki projekt rozporządzenia powiększającego obszar Tarnobrzeskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej o ponad 48 ha.
Nowe rozporządzenie włącza do strefy tereny inwestycyjne w Tarnobrzegu i Łukowie oraz teren prywatny w podstrefie Mińsk Mazowiecki. Po zmianie obszar strefy wyniesie ponad 1632 ha.
W Tarnobrzegu rozpoczęła się budowa współfinansowanego ze środków Unii Europejskiej Tarnobrzeskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego, w skład którego wejdzie m.in. Inkubator Przemysłowo-Technologiczny. Łączna wartość inwestycji wyniesie ponad 281 mln zł.
Z kolei w Mińsku Mazowieckim firma Harper Hygienics S.A. zmodernizuje i rozbuduje zakład produkcyjny. Firma do połowy 2014 roku zainwestuje 41,5 mln zł.
Co najmniej 3,7 mln zł na halę Ambro Logistic
Ambro Logistic Sp. z o.o. otrzymała zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w Podstrefie Przykona. Spółka nabędzie niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni 0,5008 ha. Na nieruchomości Ambro Logistic planuje budowę hali magazynowej wraz z zapleczem biurowym, wykonanie placów manewrowych, dróg i parkingów.
W związku z nową inwestycją Spółka zamierza ponieść na terenie strefy kwalifikowane wydatki inwestycyjne w wysokości co najmniej 3,7 mln zł w terminie do dnia 31 grudnia 2014 r.
„Ambro Logistic” jest firmą logistyczno-spedycyjną, zajmującą się organizowaniem transportu drogowego towarów dla firm dostarczających produkty dla odbiorców z terenu całej Polski oraz z zagranicy. Zasięg działalności Spółki obejmuje całe terytorium Unii Europejskiej oraz Szwajcarii i Norwegii.
3 500 mkw. w zakładzie produkcyjnym Segepo-Refa
Firma Segepo-Refa zakupiła 1-hektarową działkę na terenie podstrefy Świebodzice Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Invest-Park. Na nieruchomości firma planuje wybudować zakład produkcyjny o powierzchni 3,5 tys. mkw.
W najbliższym czasie Segepo-Refa ma otrzymać zezwolenie Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Invest-Park na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie podstrefy w Świebodzicach.
ponad 51 mln zł dofinansowania od Ministerstwa Gospodarki dla Aerosol
Ministerstwo Gospodarki przyznało firmie Aerosol International ponad 51 mln zł dofinansowania w ramach wsparcia inwestycji o dużym znaczeniu dla gospodarki. Aerosol International hale produkcyjne wybuduje w podstrefie Zgorzelec Kamiennogórskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
Wartość inwestycji to prawie 180 mln zł. Zakład produkcyjny firmy Aerosol International będzie wytwarzał lekkie opakowania aluminiowe.
