Popyt na powierzchnię magazynową i produkcyjną w Polsce

PROGNOZY NA NAJBLIŻSZE MIESIĄCE

Niewiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie zmieni  się tendencja  obserwowana na przestrzeni ostatnich kwartałów, choć rozwój e-commerce po zakończeniu pandemii może nieco  spowolnić. Sprzedaż tym kanałem znacząco wzrosła w okresie lock-downu, w istotnej części wróciła jednak do handlu tradycyjnego/zakupów stacjonarnych po ponownym otwarciu sklepów. Tradycyjny kanał jest zatem cały czas preferowany przez klientów i najprawdopodobniej około 90% sprzedaży detalicznej będzie mimo wszystko dokonywana stacjonarnie. Świadczy o tym także dynamiczny rozwój centrów convenience, nakierowanych na szybkie  codzienne zakupy  oraz parki handlowe. Nie oznacza to jednak, że handel internetowy przestanie się rozwijać. Mimo, że Polacy preferują zakupy stacjonarne, coraz więcej zamówień realizowana będzie kanałami zdalnymi, a sklep stacjonarny będzie coraz częściej służył jako punkt odbioru i reklamacji. Taki model umożliwi kupującym skrócenie czasu potrzebnego na zakupy, z kolei firmom na obniżenie kosztu wynajmu powierzchni handlowej na rzecz magazynowej.
Należy pamiętać, że kwestia sprawności długich, globalnych łańcuchów dostaw stawała się coraz bardziej istotna jeszcze przed rokiem 2020 z uwagi na tzw. wojny handlowe, rodząc ryzyko niekorzystnych zmian ceł i tzw. barier pozataryfowych. W kolejnych latach należy więc liczyć się z możliwością silnej rywalizacji o czynniki produkcji. Odpowiedzią firm na taką sytuację będzie m.in. dywersyfikacja dostaw, bądź rosnąca liczba fuzji pionowych, mających na celu zapewnienie stabilnego dostępu do półproduktów. Wszystkie te czynniki pozwalają oczekiwać, że silny popyt na powierzchnię magazynową i produkcyjną zostanie utrzymany.

SPRAWNY TRANSPORT NAPĘDEM ROZWOJU PRZESTRZENI MAGAZYNOWO – LOGISTYCZNEJ

Niezwykle istotnym czynnikiem rozwoju przestrzeni magazynowo-logistycznej w Polsce będzie coraz lepsza sieć transportowa, dzięki której mamy szansę stać się hubem logistycznym naszej części Europy. Już dziś sieć transportu drogowego w Polsce zaczyna doganiać jakością kraje zachodniej Europy, a będzie tylko lepiej. Kolejnym niezwykle istotnym elementem rozwoju sieci transportowej będą ogromne plany inwestycyjne, przewidziane na najbliższe lata dla polskich portów oraz kolei, które odgrywają niezwykle istotną rolę głównie w transporcie towarów.  
Przedstawiony obraz branży znajduje odzwierciedlenie w działaniach samych firm deweloperskich. Szacuje się, że powierzchnia magazynowo-produkcyjna znajdująca się w budowie w II połowie 2021 roku była o około 80% większa niż w I połowie 2019 roku i prawie dwukrotnie większa niż latem 2020 roku. Ostatnie kwartały przyniosły też wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie, co nie byłoby możliwe gdyby firmy nie oczekiwały silnego popytu. Popyt ten ujawnia się także w obniżeniu poziomu pustostanów, który na  koniec 3 kwartału 2021 roku można szacować na około 5%, wobec około 7% w roku 2020.

CZYNNIKI RYZYKA

Szukając czynników ryzyka w przedstawionym scenariuszu dla branży magazynowo-produkcyjnej, na pierwsze miejsce wysuwają się ceny surowców oraz wzrost stóp procentowych. Obserwowane obecnie na rynku, stopy kapitalizacji dla obiektów logistycznych i produkcyjnych, od wielu lat są w trendzie spadkowym, a w roku 2021 znów znalazły się na historycznych minimach. Wynika to wprost, z bardzo wysokich cen gotowych obiektów, względem cen wynajmu, co z kolei jest efektem ogromnego popytu na gotową powierzchnię. Większość klientów nie chce czekać 12-16 miesięcy na budowę nowego obiektu, ponieważ czas ten stanowi dla nich znaczny koszt alternatywny, którego nie chcą zaakceptować. Znajduje to odzwierciedlenie w wysokich cenach obiektów gotowych i kompresji stawek kapitalizacji. W tym samym czasie wzrosty stóp procentowych i cen surowców, szczególnie cementu i stali, wymuszają dalsze podwyżki cen nowych obiektów. Rodzi to oczywiście szereg pytań jak na przykład to, czy przy tak wysokich cenach wciąż znajdą się nabywcy, jak daleko sięgnie cykl podwyżek stóp procentowych lub czy nastąpi dalszy wzrost cen surowców. Niestety na te i podobne pytania nie ma jednoznacznych, konkretnych odpowiedzi. Zmusza to deweloperów i inwestorów do przekształcania niemierzalnej niepewności w mierzalne ryzyko, którym można zarządzać np. poprzez zabezpieczenie cen surowców i stóp procentowych na rynku terminowym. Trudności w oszacowaniu ostatecznej stopy zwrotu z inwestycji przypominają też o korzyściach płynących ze współpracy z doświadczonym w branży partnerem finansowym, jakim może być bank.





JARTOM Real Estate

<< powrót do listy artykułów