Raport JARTOM Real Estate – Trendy na rynku magazynowym

z komentarzem Kamili Braneckiej, Dyrektora JARTOM Real Estate

Informacje dla korzystających z raportu magazynowego.

Raport przedstawia prognozy dla rynku magazynowego postrzeganego jako rynek nieruchomości. Analizie poddane są trendy dotyczące lokalizacji, cen, czynszów, okazji rynkowych, aspektów wyboru pomiędzy najmem, zakupem, budową lub skorzystaniem z usług magazynowych. Przedstawiony poniżej raport rynku powierzchni magazynowych powstał w oparciu o własną, specjalistyczną wiedzę ekspertów JARTOM Real Estate i przy użyciu wskaźników oraz danych odnoszących się do własnych transakcji o wolumenie powierzchni magazynowych powyżej 1,2 mln mkw.  Potencjał całego polskiego rynku, brany pod uwagę w raporcie przekracza 20 mln mkw. powierzchni magazynowej.

Kierujemy niniejsze opracowanie do kadry zarządzającej przedsiębiorstwami, zainteresowanej rozwojem logistyki, zmianą lokalizacji centrów dystrybucyjnych, produkcyjnych lub rozpatrującej wejście na polski rynek magazynowy. 

JARTOM Real Estate to wiodąca firma doradcza działająca na rynku nowoczesnych, nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym.

Od ponad 28 lat firma wspiera swoich Klientów w negocjacjach cen i czynszów. JARTOM doradza w finalizacji transakcji. Posiada najbogatszą bazę powierzchni magazynowych, hal produkcyjnych do wynajęcia i na sprzedaż.

Nowe tendencje na rynku magazynowym.

Najwięksi gracze będą inwestowali w automatyzację magazynów, jednak większość operatorów będzie musiała się zmierzyć z koniecznością zatrudnienia nawet dwu- trzykrotnie większej liczby osób do obsługi nowych operacji dodatkowych w magazynie, a w konsekwencji do szukania lokalizacji w rejonach gdzie jest tańsza siła robocza. Aby móc wysłać towar w jak najpóźniejszych godzinach klienci będą chcieli lokalizować swoje hale jak najbliżej hubów kurierskich. Wzrost roli magazynów w przedsiębiorstwie powodować będzie przenoszenie siedzib firm w okolice własnych magazynów, co będzie powodować, że wzrośnie oczekiwany standard biur w parkach logistycznych.

Najważniejszą tendencją będzie konieczność kreowania nowych rozwiązań logistycznych.

Ile jest parków logistycznych w Polsce?

W Polsce znajduje się połowa całej powierzchni magazynowej Europy Środkowej (Polska, Węgry, Czechy, Rumunia i Słowacja łącznie ponad 20 mln mkw.). JARTOM reprezentuje ponad 300 parków dystrybucyjnych.

Liczba centrów logistycznych w Polsce z podziałem na województwa

Ilu jest deweloperów na rynku magazynowym?

Rynek deweloperski w Polsce jest bardzo podzielony. JARTOM reprezentuje ponad 60 dużych deweloperów powierzchni magazynowych.  Parki logistyczne często zmieniają swoich właścicieli, a rynek rozdrabnia się i trend taki umocni się.

Na zdywersyfikowanie właścicielskie obiektów magazynowych nakłada się duże rozproszenie obiektów w całym kraju.

Dla firmy poszukującej magazynu, specyfika polskiego rynku magazynowego i różnorodność możliwości utrudnia najemcom empiryczny proces porównawczy i praktycznie uniemożliwia zrealizowanie wizji lokalnych na wszystkich  potencjalnie możliwych do wynajęcia obiektach. Ponadto, każdy z deweloperów stosuje inne zasady rozliczania kosztów, adaptacji, inne formy zachęt finansowych, wg innych parametrów przedstawia swoją ofertę

Kamila Branecka – Dyrektor w JARTOM – rola doradcy rynku magazynowego wzrasta – Zwiększyło się zapotrzebowanie na doradztwo przy renegocjacjach istniejących umów, jak również zwiększyła się skłonność Klientów do korzystania z doradztwa JARTOM przy zawieraniu nowych umów najmu z deweloperami. Przed przystąpieniem do negocjacji konieczne jest bowiem badanie bieżącej sytuacji na rynku magazynowym, analiza doświadczeń, jakości współpracy najemców z deweloperami, porównanie plusów i słabych stron poszczególnych lokalizacji i partnerów biznesowych.

Jak będą się zmieniać koszty wynajmu magazynu?

Niezależnie od warunków najmu opisanych dalej koszty najmu zależą od kosztów użytkowania samego budynku. Najemca pokrywa te koszty w opłatach eksploatacyjnych.

Dążenie do niskich kosztów użytkowania obiektów oraz wymagania najemców, aby budynki były przyjazne środowisku, będą wymuszały na deweloperach magazynowych tworzenie budynków wykorzystujących wydajne pod względem energetycznym technologie. Na niższe koszty użytkowania magazynów będą miały instalacje oświetleniowe typu LED, strefowanie mediów,  retencja, wykorzystywanie naturalnych źródeł energii w tym systemy fotowoltaiczne, kojarzenie urządzeń do produkcji ciepła i energii elektrycznej (kogeneracja energii).

Jak zmienia się rola doradcy rynku nieruchomości?

Zwiększenie możliwości wyboru lokalizacji i nieprzewidywalność dynamiki rozwoju branży e-commerce, jeszcze bardziej komplikuje i tak bardzo trudny proces uruchomienia nowego zakładu produkcyjnego, czy nowej lokalizacji głównego magazynu. Szybkie zmiany stoją w oczywistej sprzeczności z długofalowością i stabilnością inwestycji w nieruchomości. Złożoność uwarunkowań uwidacznia się szczególnie w procesach BTS.

Ze względu na znaczny wzrost stopnia skomplikowania nowych procesów, klient często nie jest w stanie określić precyzyjnie preferencji i wymagań na etapie przetargu dotyczącego wyboru dewelopera magazynowego.

Mimo podobnego wyglądu magazyny budowane są różnej jakości materiałów - twierdzi Kamila Branecka. Pod ładną fasadą, kryje się cała prawda o magazynach. Doradca musi umieć porównać w "koszyku podobne do siebie jabłka". Inaczej buduje się obiekty, które mają być w krótkim okresie przedmiotem sprzedaży do funduszu i w których przyszły najemca nie ma wpływu na wybór materiałów, technologii, wykonawcy, nie uczestniczy w odbiorach cząstkowych. Inaczej zaś buduje się obiekty, które przez dłuższy czas mają być własnością inwestora. Zmiana roli doradcy polega na coraz większym odejściu od roli informacyjnej w kierunku partnerstwa i konsultingu w całym procesie, także podczas negocjacji warunków najmu. 

Gdzie powstają nowe magazyny?

Eksperci JARTOM Real Estate są zdania że ostatnie lata umocniły trend dywersyfikacji lokalizacji i będzie następowało dalsze rozdrobnienie właścicielskie powierzchni magazynowych.  Na znaczeniu zyskały nowe regiony kraju, które ze względu na ubogą sieć połączeń drogowych nie posiadały dotychczas do wynajęcia dużych centrów logistycznych. Nowe inwestycje drogowe  spowodowały przesuniecie zainteresowania globalnych i lokalnych  deweloperów rynkami wschodzącymi. Przykładem może być budowana dzięki programom unijnym trasa S19 z Rzeszowa do Lublina z planowanym ukończeniem inwestycji do 2020 roku.  Rozpoczęły się już budowy nowych parków dystrybucyjnych m.in. w Rzeszowie, Lublinie, a także Bydgoszczy i  w woj. zachodniopomorskim.  Deweloperzy przygotowani są również do rozpoczęcia inwestycji w innych dotąd „egzotycznych” lokalizacjach poprzez utrzymanie rezerw  gruntów odpowiednich dla takich projektów.  Obiecująco przedstawia się sytuacja w województwach zachodnich, gdzie zainteresowanie przekłada się bezpośrednio na podaż powierzchni.

Kamila Branecka - Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM Real Estate twierdzi - atrakcyjność  nowych lokalizacji wzrosła głównie za sprawą gwałtownego rozwoju e-commerce, nowego zjawiska, które obejmuje coraz to nowe branże. Kupujemy przez internet nie tylko ubrania, książki jako indywidualni klienci, ale coraz częściej produkty spożywcze, chemię gospodarczą. Klientem e-commerce stają się hotele, restauracje, biura, instytucje edukacyjne, przedszkola, szkoły itd. Konieczność konkurowania ceną zmusza firmy do szukania coraz nowszych, tańszych lokalizacji. Dobra lokalizacja nieruchomości - dawniej kluczowy aspekt przy szukaniu powierzchni magazynowej, ze względu na rozwój handlu e-commerce powoli zmienia swoje znaczenie. Jeszcze dekadę temu rozwój tradycyjnego handlu przekładał się na ekspansję sieci handlowych  i budowę dużych centrów magazynowych w rozumianych wtedy jako atrakcyjne lokalizacjach przy granicach miast. Bliskość aglomeracji (np hale do wynajęcia mazowieckie)  wciąż będzie kluczowa dla magazynów pod e-commerce, ale coraz częściej analiza geograficzna sprzedaży, oraz koszty pozyskania nieruchomości wskażą na konieczność podejmowania bardziej oryginalnych decyzji lokalizacyjnych.

Centrum logistyczne na sprzedaż w okolicy Białegostoku

Jak dużych powierzchni będą szukać najemcy magazynów?

Wnioski ekspertów JARTOM pokazują, że kombinacja wielu czynników tworzy popyt na coraz większe powierzchnie magazynowe przypadające na jednego najemcę.  Handel e-commerce wymusza zwiększenie stanów magazynowych, ponieważ kluczowym aspektem dla klientów jest szybka dostępność produktu na magazynie. Średnią wynajmowaną powierzchnią w JARTOM  jest powierzchnia 5000 mkw.

Budowa magazynów spekulacyjnie, czy pod klienta?

Analitycy JARTOM wskazują na rysująca się wśród deweloperów tendencje do spekulacyjnej  realizacji projektów typu: multi-tenant. 

Stabilna sytuacja  panująca  na rynku magazynowym głównych aglomeracji sprawia, ze deweloperzy chętnie podejmują ryzyko spekulacyjnych projektów, lokując ich realizację głównie na terenach o niskim współczynniku niewynajętych powierzchni czyli tzw. pustostanów.  Wzrastający popyt na powierzchnie magazynowe w tych regionach, a także trudności z pozyskaniem odpowiednich terenów inwestycyjnych przez konkurencję sprawia, że takie  inwestycje są  bezpieczniejsze.

Kamila Branecka tłumaczy: obiekty spekulacyjne budowane są przede wszystkim w sprawdzonych, przyciągających najemców lokalizacjach. Wielkość typowej powierzchni spekulacyjnej to ok. 10 -40 tys. mkw., a jeszcze rok temu był to zakres 10 -20 tys. mkw.  Deweloperzy chcąc zminimalizować ryzyko inwestycji,  będą podpisywać umowy typu pre-lease na najem ok. 20–40% planowanej pierwszej fazy inwestycji, natomiast  pozostała część inwestycji będzie realizowana spekulacyjnie. Oznacza to zwiększenie skłonności do ryzyka o około 20% w stosunku do roku ubiegłego.

Jakie są główne tendencje zmiany funkcji magazynów?

Będzie się pogłębiać transformacja roli magazynu z funkcji przechowywania towarów  - w centrum usług logistycznych i biznesowych. W magazynie odbywa się pakowanie, foliowanie, katalogowanie artykułów, wysyłka wzorów, a nawet prasowanie, szycie, naklejanie znaczników, ozdabianie, realizowanie zestawów i wiele innych czynności. Sama obsługa zwrotów to często sprawdzanie, naprawa, odświeżanie oraz ponowne pakowanie i oznaczanie produktów. A zwrotów potrafi być dla przykładu w branży odzieżowej do 30% obrotu.

Powszechna dostępność w całej Polsce wykwalifikowanych pracowników, poparta, stabilizacją gospodarczą oraz rozwojem infrastruktury drogowej sprzyja w sposób zdecydowany budowie nowych, zaawansowanych technologicznie obiektów logistycznie wspierających biznes

Jakie będą podstawowe rodzaje magazynów?

. Trzy podstawowe kierunki zmian w roli magazynów to:

Obsługa drobnych, różnorodnych przesyłek dla e-commerce:

Obecnie wiele funkcji logistycznych sklepów przejmują magazyny współpracujące bezpośrednio z witrynami internetowymi. Branża e-commerce stawia nowym obiektom magazynowym wymagania podjęcia funkcji centrów obsługi zamówień internetowych, sortowni i hubów kurierskich czy też centrów obsługi zwrotów.  Strony internetowe pełnią funkcję ekspozycji gdzie klient może swobodnie przeglądać  cały asortyment, natomiast dotychczasowe  obiekty handlowe przejmują rolę  punktów odbioru i show room-ów.  Wyposażane w regały półkowe, niższe,  niezautomatyzowane magazyny  obsługujące e-commerce i firmy kurierskie są odpowiedniejsze do dużej rotacji towarów niż magazyny wysokiego składowania.

Kamila Branecka -  Dyrektor w JARTOM Real Estate analizując zmianę funkcji magazynów podkreśla: e-commerce wymusza w magazynach późne odbiorów kurierskich, a nawet pracę dwuzmianową w soboty.  Standardem jest masowa ilość, o dużej częstotliwości, bardzo małych i zróżnicowanych zamówień klientów. Konieczne są więc zmiany w konstrukcji budynku umożliwiające płynną współprace magazynów z transportem ze względu na szybkość dostaw. Oprócz dużej liczby bram, także dostosowanych do mniejszych samochodów, coraz częściej Klienci poszukują hal z obniżonym sufitem, przystosowanych do szybko rotujących wolumenów, wyposażonych w regały półkowe zamiast regałów paletowych.

Jakie są trendy zmiany przeznaczenia obiektów magazynowych w dużych miastach

W dużych miastach, ze względu na wysokie ceny gruntów i koszty utrzymania obiektów właściciele i deweloperzy magazynowi oraz retailowi poddani są presji  niższych stawek czynszowych ze strony wzrastającej konkurencji  lokującej się  na obrzeżach miast przy trasach tranzytowych i wylotowych i zmuszani są do zmiany własnego modelu biznesowego oraz przeznaczenia obiektów.

Jak tłumaczy Kamila Branecka – Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM - zmiana ta będzie polegać na przekształceniu miejskich powierzchni magazynowych i handlowych w obiekty o innym przeznaczeniu na przykład w serwerownie, centra obsługi zwrotów czy lokale zapewniające konsumentom nowe doświadczenia jako miejsca rozrywki lub wyspecjalizowane centra handlowe oferujące dodatkowe usługi.

Serwerownia JARTOM Real Estate

Popyt na magazyny czy hale produkcyjne?

Zapytania popytowe w JARTOM Real Estate układają się według proporcji: 60 % magazyny, 40% hale produkcyjne.

Najem, czy zakup nieruchomości?

Trendem długoterminowym jest przechodzenie z obiektów najmowanych na własne nieruchomości, poprzez zakup lub budowę hali. Jednak gwałtowne zmiany w zakresie sprzedaży e-commerce, trudności z zaplanowaniem sprzedaży towarów kanałem internetowym, dają silne argumenty za możliwością szybszego rozwoju zaplecza magazynowego i produkcyjnego w postaci wynajmowanej powierzchni.

Liczba oferowanych w JARTOM wolnych magazynów i hal do wynajęcia:

Magazyny na wynajem

Liczba oferowanych w JARTOM wolnych magazynów i hal na sprzedaż:

Magazyny na sprzedaż

Szukasz fachowego wsparcia w zakupie, najmie lub budowie hali, magazynu: